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▲  정부가 내년 부동산 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)을 2020년 수준으로 낮춘다. 기획재정부와 행정안전부, 국토교통부는 부동산 보유세 부담을 2020년 수준으로 완화하기 위해 공시가격 현실화 수정 계획과 주택 재산세 부과 제도개선 방안을 마련했다고 23일 밝혔다. 사진은 이날 서울 강남구 삼성동 아셈타워에서 바라본 강남 일대 아파트 단지 모습. 2022.11.23
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"투기 환경을 조성해 부동산 시장을 연착륙시키겠다는 발상에서 나온 정책은 그동안 수없이 실패했는데, 그걸 다시 밟고 있다는 점에서 우려됩니다."(임재만 세종대 교수)

윤석열 정부가 민간 등록임대제에 아파트를 포함하고, 부동산 규제지역 다주택자에 대한 주택담보대출비율(LTV)을 30%까지 허용하는 등 부동산 정책을 대폭 완화한다. 전문가들은 금리가 하락세로 돌아서는 등 시장 상황이 변화할 경우 이번 규제 완화가 투기 광풍의 기폭제가 될 수 있다고 경고했다. 

21일 정부는 '2023년 경제정책방향'을 발표하고 "다주택자, 실수요자 등에 대한 과도하고 징벌적인 부동산 규제를 정상화해 부동산 시장 연착륙을 유도할 것"이라고 밝혔다. 또 "다주택자 규제 패러다임 전환을 통해 거래 주체로서의 역할을 강화할 것"이라고 했다. 

정부는 다주택자에 대한 취득세 중과 제도를 완화하고, 내년 5월까지 한시 유예 중인 양도세 중과 배제는 오는 2024년 5월까지 연장할 방침이다. 더불어 2023년 7월 세제개편안을 통해 이와 관련한 개편방안을 마련할 예정이다. 

또 분양권과 주택·입주권 관련 단기 양도세율을 2020년 이전 수준으로 환원한다는 방침이다. 현재에는 분양권의 경우 1년 미만 70%, 1년 이상 60%로 부과하는데, 이를 각각 45%, 폐지로 완화한다. 주택·입주권의 경우 1년 미만 70%, 1~2년 60%에서 45%, 폐지로 각각 전환한다. 

내년 초 규제지역 추가 해제, 등록임대에 아파트 포함
 

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▲  원희룡 국토교통부장관이 23일 정부서울청사 브리핑실에서 공시가격 현실화 수정 계획 및 2023년 보유 부담 완화 방안을 발표하고 있다. 2022.11.23
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대출규제도 완화한다. 규제지역 내 다주택자에 대한 주택담보대출 금지 규제를 해제하고, LTV 상한을 30%로 적용한다.  

더불어 부동산 규제지역을 내년 초 추가 해제하고, 민간택지 분양가 상한제 적용 지역도 조정한다는 계획이다. 앞서 정부는 지난달 10일 서울과 경기 과천, 성남, 하남, 광명 등 5곳을 제외한 경기도 전역과 인천, 세종을 규제지역에서 전면 해제했었다. 또 주택 공시가격 하락 효과를 반영해 내년 4월 중 1주택 재산세 공정시장가액비율을 현 45%보다 낮은 수준으로 인하할 계획이다. 

민간 주택등록임대사업자 관련 규제도 대폭 완화한다. 지난 2020년 등록임대 대상에서 아파트는 제외됐는데, 앞으로는 10년 장기 매입임대의 경우 85㎡ 이하 아파트의 등록을 재개한다. 

전문가들은 취득세·양도세 중과 완화 등은 긍정적으로 평가하면서도, 부동산 정책의 중심이 민간임대 활성화로 옮겨가는 것에 대해선 우려를 표했다. 차후 금리가 하락세로 돌아서는 등 시장 상황이 변화하면 이번 규제 완화를 계기로 투기 광풍이 불 수 있다는 이유에서다. 

전강수 대구가톨릭대 교수는 21일 <오마이뉴스>와의 통화에서 "보유세는 강화하고, 거래세는 완화해야 하는데, 지난 정부에서 취득세와 보유세, 양도소득세 모두 중과한 것은 원론에 맞지 않는 일이었다"며 "또 부동산 과세는 시가 기준으로 해야 가장 좋은데, 지난 정부가 주택 수 기준으로 차등 과세해 부작용이 많이 발생했다. 이런 부분을 바로 잡는 것은 합리적"이라고 했다. 

그는 이어 "하지만 이걸 핑계로 부동산 정책을 전방위적으로 완화하는 것은 굉장히 위험하다. 또 지난 정부 당시 투기 광풍이 부는 데 등록임대제도가 굉장히 큰 역할을 했는데, 이를 부활한다는 것은 말이 안 된다"며 "이렇게 규제를 풀면 부동산 부자, 기득권층만 직접적으로 혜택을 보게 된다. 이명박 정부가 규제를 대폭 완화하고 2016~2017년 이후 투기 광풍이 불었는데, 차후에도 이런 현상이 반복될 수 있다"고 경고했다. 

취득세 등 중과 완화는 긍정적...민간임대 활성화엔 '경고'

임재만 세종대 교수도 "윤석열 대통령이 최근 '공공임대를 확충하면 재정에 문제 생긴다'고 했는데, 그런 시각이 이번 경제정책방향에 그대로 드러났다. 공공임대는 축소하고, 민간임대는 활성화하는 기조"라며 "공공임대는 여전히 충분하지 않은데, 서민 주거 안정은 민간임대로 해결되지 않는다. 공공임대와 민간임대 두 축이 함께 가야 하는데, 하나만 강조한 것은 바람직하지 않다"고 말했다. 

그러면서 "우리나라에는 전세 제도가 있어 민간임대를 활성화하면 이후 시장 상황이 달라질 경우 레버리지를 활용한 갭 투기가 또 다시 성행할 수 있다. 지금도 전세 사기가 만연한데, (다주택자의) 대출까지 가능해지면 더 큰 문제가 발생할 수 있다"며 "이번 규제 완화는 투기할 여건을 만들어주겠다는 것"이라고 비판했다. 

정부가 민간 등록임대제에 아파트를 포함하면서 '아파트 부자'에 각종 세제 혜택을 부여하게 되면 부동산 쏠림이 심화해 우리 경제 전반에 악영향을 끼칠 수 있다는 지적도 나왔다. 

송기균 집값정상화시민행동 대표는 "내년도 경제정책방향은 윤석열 정부가 '집값 부양'을 노골적으로 선언한 것"이라며 "등록임대주택으로 등록하면 종합부동산세를 100% 감면해주고, 양도세도 70% 감면해주면서 임대소득세도 대부분 감면한다. 이 제도에 아파트를 포함한다는 것은 '돈 있는 사람들은 사업하지 말고, 아파트를 사라'는 얘기"라고 강하게 비판했다. 

그는 이어 "공장을 짓고, 인력 고용해 힘들게 돈을 벌면 법인세 등 세금을 다 내게 된다. 하지만 등록임대주택은 세금을 거의 내지 않는 구조다. '아파트를 사재기하면 세금을 대부분 감면해주겠다', '국가 경제가 무너지더라도 집값만 올리겠다' 이런 식으로 몰고 가는 것"이라며 "무주택자들의 강한 저항이 윤석열 정부로 향하는 계기가 될 것"이라고 덧붙였다.